【案例故事】明知購買人無購房資格仍撮合交易，房地產經紀公司被判擔責

文章來源：北京法院網

　　劉先生通過房地產經紀公司居間，與張女士簽訂了《房屋買賣合同》，將其所有的房屋出售給張女士，后因張女士無購房資格，房屋買賣合同無法履行，后法院判決解除合同。劉先生將該房地產經紀公司訴至法院，要求其賠償經濟損失500萬元。海淀法院經審理，判決該房地產經紀公司賠償劉先生19萬元。

　　原告劉先生訴稱，其于2017年底委托房地產經紀公司出售自己的房屋。后該公司作為居間人，與他和張女士簽訂了《居間服務合同》。在房地產經紀公司撮合下，雙方簽訂了《房屋買賣合同》。但張女士在支付了50萬元定金后，拒不支付后續房款。2018年11月，其起訴張女士房屋買賣合同糾紛，該案中張女士答辯稱“自己無北京市購房資格，并且事先告訴了房地產經紀公司的工作人員”，而該工作人員在作為證人出庭時亦認可自己知曉張女士無北京市購房資格，最終法院判決解除《房屋買賣合同》，張女士賠償違約金140萬元。而張女士早己被法院列入失信人，根本無能力履行給付義務。由于涉案房屋早在2018年1月就交付給張女士居住使用，直到2019年12月才騰退，給我造成經濟損失達500余萬元。因該房地產經紀公司在居間過程中，違反經紀人職業道德，故意隱瞞張女士無北京市購房資格這一影響《房屋買賣合同》能否履行的重要事實，導致該購房合同因無法履行而解除，故現起訴要求該房地產經紀公司對此后果承擔賠償責任。

　　被告房地產經紀公司辯稱，不同意劉先生的全部訴訟請求。劉先生訴張女士房屋買賣合同糾紛一案的判決已對劉先生的損失作出了認定，其再就相同損失向公司主張賠償沒有依據。房屋買賣合同的解除及劉先生的損失是因為購房人張女士未按照合同約定支付購房款的違約行為，與購房資格無關。房屋買賣合同簽訂過程中，劉先生對于購房人張女士需要以公司名義購房是知曉并認可的。公司已經按照《居間服務合同》約定促成交易，居間服務已經完成。

　　法院經審理后認為，案涉的房地產經紀公司在為劉先生與張女士提供居間服務的過程中，明知張女士沒有北京市購房資格，但仍撮合雙方訂立房屋買賣合同。其雖表示劉先生對此知曉并同意，但未能提交任何證據予以證明，因此其該項主張無法采信。公司的該行為不僅違反了《居間服務合同》的有關約定，且違反了房地產經紀行業的相關服務規范。雖不是導致案涉房屋買賣合同解除的直接原因，但確實構成合同繼續履行的一個客觀障礙。故劉先生據此要求房地產經紀公司賠償其經濟損失，有事實和法律依據，應當予以支持。

　　關于賠償的具體數額，首先，劉先生在其與張女士房屋買賣合同糾紛一案中已明確提出過房屋價格損失和租金損失，法院已就該兩部分損失進行了充分考量，并最終認定張女士應給付劉先生的違約金數額為190萬元，折抵50萬元定金后，張女士還需另行給付140萬元。該判決現已生效，劉先生同意該判決的結果，并未提出上訴。故劉先生現在本案中再次主張此部分損失，依據不足。

　　關于劉先生主張的房屋損壞損失20萬元，鑒于其未提交任何證據予以證明，故不應當予以采信。在此情況下，目前可以認定的劉先生因案涉房屋買賣合同解除所遭受的、未獲填平的損失數額，即其與張女士房屋買賣合同糾紛一案生效判決未得到執行部分的數額，而非其主張的500萬元。且在今后尚有恢復執行的可能，該損失并非必然不能得到彌補。如前所述，雖然涉案的房地產經紀公司在本案居間服務過程中的不當行為與本次執行程序的終結無關，亦非導致合同解除的直接原因。但客觀來說，確為本案房屋買賣交易的完成增加了風險，且在一定程度上擾亂了公平合理的市場交易秩序。故綜合考慮違約損害賠償的可預見性規則、房地產經紀公司在本案的違約情節，以及劉先生訴張女士房屋買賣合同糾紛一案目前的執行結果，法院酌情判定房地產經紀公司賠償劉先生經濟損失19萬元。對于劉先生超過該數額的經濟損失賠償請求，法院不予支持。

　　最終,法院作出上述判決。宣判后，雙方均提起上訴，后房地產經紀公司在二審階段申請撤回上訴。二審法院駁回劉先生的上訴，維持原判。

　　【法官釋法】:

　　房屋新政作為國家宏觀政策，旨在通過抑制不合理的住房需求和投機性購房來遏制房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展。2011年2月15日，北京市人民政府辦公廳下發了《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》，對居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數等問題作出了相應規定。2013年3月30日，北京市人民政府為貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》精神，又下發了相關通知，進一步細化了限購、限貸政策。從上述一系列政策的出臺可以看出，無論是國務院還是北京市政府，始終在堅持通過政策引導和政策落實，實現調控房地產市場的目標。

　　從近幾年的司法實踐情況來看，確有不少房地產經紀公司明知買房人無北京市購房資格仍撮合買賣雙方締約，最終因履行不能引發糾紛;或者明知買房人無北京市購房資格，仍通過協助其辦理相關事項以滿足購房資格要求，最終出賣方起訴要求確認合同無效。上述糾紛的出現以及案件數量的激增，不僅嚴重增加了司法成本，激化了社會矛盾，亦給有關公司的聲譽帶來不良影響。因此，在本案審結之后，海淀法院向該房地產經紀公司發出了司法建議，建議其在為房屋買賣雙方提供居間服務時，務必正確、及時解讀和傳達相關政策信息，引導買賣雙方理性評估自身條件，確保在合法、合規的前提下從事居間活動。近日，該房地產公司亦函復海淀法院，表示將從以下幾方面進行落實整改：

　　一是在提供居間服務的過程中，嚴格要求房屋出賣人如實披露共有權人信息，嚴格審查房屋權屬證明、婚姻關系證明、配偶同意出售證明、共有權人同意出售證明等相關文件;簽約時如實向購房人披露北京市限購政策，并全面提示、告知相關法律風險。二是繼續推行簽約合同文本電子化，杜絕任意修改、涂抹合同;變更交易條款時，需在線生成變更前后的條款，避免遺漏、刪除、涂改等不當行為。三是針對購房人家庭換房的情況，將于簽約前如實向雙方披露風險，并要求雙方簽署換房聲明。四是加強對員工的業務培訓和法律意識培訓，消除員工管理方面的漏洞，健全并嚴格執行居間服務各項規章制度。

　　海淀法院針對案件審理過程中發現的問題，及時向有關公司發出司法建議，有效促進了涉訴企業及時認真整改、加強法律意識、嚴格落實房地產調控政策，取得了良好的社會效果。

　　責任編輯：趙書博

　　原文鏈接：https://bjgy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2021/03/id/5847357.shtml